Financiamento Imobiliário
Calcule a prestação, juros totais e tabela de amortização. Compare SAC e Tabela Price lado a lado.
Financiar um imóvel compra a casa, e depois você passa 20 ou 30 anos pagando juros. Esta calculadora mostra o quadro completo: prestação mensal, juros totais no contrato todo, e como cada pagamento se divide entre amortização e juros ao longo do tempo.
Você pode alternar entre os dois sistemas mais usados. Price mantém a prestação fixa (padrão dos EUA). SAC mantém a amortização fixa, então as prestações começam altas e caem com o tempo (padrão brasileiro, Caixa, BB, Itaú). Comparar os dois lado a lado costuma deixar o trade-off óbvio.
Como a amortização funciona
Tabela Price mantém a prestação fixa durante todo o prazo. No começo, a maior parte de cada pagamento vira juros; com o tempo, a parcela de amortização cresce. É previsível e fácil de orçar, mas paga mais juros no total que o SAC com mesma taxa e prazo.
SAC (Sistema de Amortização Constante) mantém a *amortização* fixa. Como o saldo devedor cai a cada mês, os juros também caem — então as primeiras prestações são altas e as últimas, baixas. O total de juros pagos é menor que no Price.
Os dois sistemas calculam juros sobre o saldo devedor mensalmente. O *valor financiado* é valor do imóvel − entrada; a calculadora transforma isso, junto com taxa e prazo, no fluxo de prestações.
PMT = P · i / (1 − (1 + i)^−n)
- PMT
- Prestação mensal (constante)
- P
- Valor financiado (valor do imóvel − entrada)
- i
- Taxa mensal (anual / 12)
- n
- Número total de prestações mensais
Exemplos práticos
Compra típica no Brasil (SAC)
Cenário: Imóvel R$ 400.000, entrada R$ 80.000 (20%), 30 anos a 11% a.a.
Financiado R$ 320.000. 1ª prestação ≈ R$ 3.822; última ≈ R$ 898; juros totais ≈ R$ 530k.
Aprendizado: Prestações altas no começo mas juros totais menores. Quem tem orçamento apertado pode preferir Price; quem quer pagar menos juros no final fica com SAC.
Mesmo caso com Tabela Price
Cenário: Mesmos R$ 320k financiados, 30 anos a 11%.
Prestação fixa ≈ R$ 3.047; juros totais ≈ R$ 777k.
Aprendizado: Prestação inicial menor que SAC (R$ 3.047 vs R$ 3.822), mas paga R$ 247 mil a mais de juros ao final.
Efeito da taxa
Cenário: Mesmo financiamento de R$ 320k, 30 anos, SAC: a 9% a.a. a 1ª prestação é R$ 3.289 e os juros totais R$ 434k. A 13% a 1ª é R$ 4.355 e juros totais R$ 626k.
4 pontos percentuais na taxa = R$ 192 mil a mais em 30 anos.
Aprendizado: Negocie agressivamente. A diferença capitaliza por décadas e é onde está o maior dinheiro em jogo.
Dicas práticas
- Dê a maior entrada possível. Uma entrada maior reduz a prestação e os juros totais, e pode te dar acesso a taxas melhores.
- Prazo menor = prestação maior, muito menos juros. Financiar em 20 anos em vez de 30 custa ~20% a mais por mês mas economiza cerca de um terço dos juros totais.
- Amortização extraordinária cedo vale ouro. Um 13º salário antecipado para abater principal, no primeiro terço do contrato, pode economizar anos de prestação. Pela lei, bancos são obrigados a aceitar amortização extraordinária.
- Juros importam mais que taxas iniciais. Um financiamento com taxa baixa e custos de abertura maiores geralmente sai mais barato que o contrário. Compare o Custo Efetivo Total (CET), que todo banco é obrigado a informar.
Quando esta calculadora não basta
Esta calculadora não inclui seguro habitacional (MIP+DFI), taxa de administração, ITBI, custos de registro ou IPTU. Esses custos adicionam 2–5% ao valor total do financiamento.
Financiamentos com correção pela TR ou indexados ao IPCA (Caixa) têm taxa variável — esta calculadora assume taxa fixa. Para IPCA+, o resultado é uma estimativa baseada numa projeção do índice.
Para financiamentos com sistema SACRE (híbrido Price/SAC da Caixa) ou PES (prestações ligadas ao salário), as prestações são recalculadas periodicamente e diferem desta simulação.
Perguntas frequentes
SAC ou Price? Qual escolher?▾
Se seu orçamento é apertado, Price mantém a prestação fixa e previsível. Se você consegue absorver uma primeira prestação mais alta e quer pagar menos juros ao final, SAC vence — o saldo devedor cai mais rápido.
Por que os juros são tão altos no começo?▾
Os juros de cada mês são calculados sobre o saldo devedor. Quando o saldo está grande (início do contrato), os juros são grandes. Por isso a maior parte da prestação inicial do Price vira juros — com o tempo isso se inverte.
Vale a pena quitar financiamento antes?▾
Matematicamente, qualquer amortização extra economiza juros. Mas compare a taxa do financiamento com o que esse dinheiro rende em outro lugar. Se sua taxa é 9% e você consegue render 12% de forma consistente, investir ganha. Se sua taxa é 13%+, quitar costuma ser melhor.
O que é amortização?▾
Amortização é a tabela que mostra como cada prestação se divide entre juros e abatimento do principal ao longo do contrato. A tabela anual aqui resume isso — uma tabela completa lista cada mês.
Por que não entra IPTU e seguro?▾
Esses custos variam muito por cidade e perfil do segurado. Somar sem dados locais seria impreciso. Peça o CET completo ao banco e some o IPTU anual dividido por 12 à prestação mostrada aqui.
Fontes
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